横浜市の不動産査定を成功させる！高く売るコツと基礎知識

横浜市で不動産の売却を検討している方にとって、最も重要な第一歩は”物件の適正な価格（相場）”を知ることから始まります。

こちらの記事では、横浜市の市場相場を読み解くポイントから、信頼できる不動産会社の選び方、査定依頼から引き渡しまでのステップまで、売却を成功に導くための具体的なノウハウを解説します。

横浜市の不動産売却・査定価格の相場動向

横浜市は、都心へのアクセスの良さと豊かな住環境を兼ね備えた全国屈指の住宅都市です。近年、テレワークの定着や共働き世帯の増加に伴い、東急東横線や田園都市線沿線、みなとみらい周辺といった人気エリアのマンション需要は依然として高く、価格は堅調に推移しています。

一方で、同じ市内であっても、駅前の再開発が進むエリアとそうでないエリアでは、公示地価などに差が生じている傾向にあります。市場の変化を敏感に捉え、横浜特有の地理事情に精通したプロによる正確な査定を受けることが、早期かつ希望に近い価格で売却するための最短ルートとなります。

参照：横浜市「地価のあらまし（地価公示・県地価調査）」（https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/sogotyousei/chika/aramashi.html）

不動産査定には2つの種類がある

不動産売却において、まず、価格査定が行われその査定額を基準に「いくらで売り出すか」を決めていきます。査定には大きく分けて以下の2つの種類があるため、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

机上査定（簡易査定）

実際の不動産を訪問することはなく、周辺の類似物件の過去の売出価格や不動産業者専用の情報共有システム「レインズ」の成約データなどをもとに概算の査定を行う方法です。

物件の室内の状態や細かな土地の条件を加味しているわけではないため、あくまでも大まかな相場価格（目安）として捉えると良いでしょう。手軽に依頼できるため、売却を考え始めた初期段階で、まずは相場感を知りたい時におすすめです。

訪問査定（実査定）

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、物件の室内や土地の状態を細かく確認したうえで精度の高い査定価格を算出する方法です。

周辺環境や日当たり、建物の劣化具合、リフォームの有無といった、データだけでは把握しきれないプラス・マイナス要因を詳細に確認するため、より実際に売却できる金額に近いリアルな数字が算出できます。本格的に売却活動をスタートさせる前には、必ずこの訪問査定を受けることになります。

注意点として、査定額はあくまでも売却見込み価格であり、確実にその金額で売れることを保証するものではありません。中には自社で契約を獲得するために、相場からかけ離れた高い査定額を提示してくる業者も存在します。高すぎる査定額で売り出すと、結果的に売れ残ってしまい後から大幅に値下げすることになりかねないため、査定額の根拠をしっかりと確認することが大切です。

失敗しない！横浜での不動産会社の選び方

大手不動産会社と地域密着型、物件に合わせた強みを知る

横浜で売却を成功させるには、大手と地域密着型それぞれの特徴を理解し、ご自身の物件に合ったパートナーを選ぶことが重要です。

大手不動産会社（都心へのアクセスが良いエリアに有利）

東横線や田園都市線沿線、みなとみらい近隣など、東京や市外からの転入者が多いエリアの物件であれば、全国規模のネットワークを持つ大手が有利に働きやすいです。広範囲に及ぶ広告展開力と自社の豊富な購入希望者リストを活用し、他県に住む方に対しても効率的に情報を届けることができます。ブランド力による安心感も高く、スムーズな成約が期待できるでしょう。

地域密着型の不動産会社（複雑な地形やローカルルールに強い）

横浜市は「坂道が多い」「擁壁（ようへき）のある高台が多い」など、他都市とは異なる地理的課題を持つエリアが多数存在します。駅から離れたバス便エリアや横浜市独自の崖条例等の制限を受ける物件などでは、地元の相場感や地形の特性を熟知している地域密着型の不動産会社が適しています。地域に根ざした独自の顧客ネットワークを持っていることも強みです。

必ず複数社に査定を依頼して比較する

横浜の不動産は、わずか数十メートルの距離でも””平坦か”、”坂道か”で資産価値が大きく変わることがあります。そのため、査定を依頼する際は最初から1社に絞り込まず、大手と地域密着型を織り交ぜて3〜4社に依頼することをおすすめします。

複数の査定結果を比較することで、適正な相場が見えてきます。また、担当者の誠実さや横浜の地域性にどれだけ詳しいかを見極めることが、売却成功の鍵となります。

不動産会社はどうやって査定額を出している？

査定額を算出するための計算方法はいくつかあり、物件の種別によって用いられる方法が異なります。以下に、代表的な不動産査定方法をご紹介します。

取引事例比較法（マンション・土地に多い）

査定対象の不動産と条件の近い、周辺の過去の取引事例と比較をしながら査定額を導き出す方法です。

類似の取引事例を集め、取引が行われた時期の違いや、角地・日当たりといった個別要因の比較調整を行います。市場の動きをダイレクトに反映しやすいため、マンションや土地の査定で一般的に用いられます。

原価法（戸建ての建物部分に多い）

「今、この建物を同じようにもう一度建てたらいくらかかるか（再調達価格）」を算出し、そこから築年数の経過による価値の目減り分（減価償却）を差し引いて査定額を導き出す方法です。

主に戸建て住宅の建物部分の価値を算出する際に用いられ、土地の価値と合算して戸建て全体の査定額を出します。

収益還元法（投資用物件に多い）

査定対象の不動産を賃貸に出した場合、将来的に生み出すであろう家賃収入をベースに査定額を導き出す方法です。この方法で算出された価格は、収益価格と呼ばれ、主にアパートや投資用マンションの査定で用いられます。

不動産査定から売却完了までの流れ

1. 不動産会社への査定依頼（机上・訪問）

売却の第一歩は、複数の不動産会社へ査定を依頼することです。まずは机上査定で概算価格を把握し、その後、実際に物件の状態を確認してもらう訪問査定を受けます。訪問査定では、担当者が法規制や境界の確認、横浜市特有の急傾斜地法などの制限調査も行い、より精度の高い売却見込み価格を提示します。

2. 媒介契約の締結

査定結果に基づき信頼できる不動産会社を選定したら、物件の販売活動を正式に依頼する媒介契約を締結します。1社のみに依頼する専任媒介契約（または専属専任）は、不動産会社側の責任範囲が明確で丁寧なサポートが期待できます。一方、複数の会社に並行して依頼できる一般媒介契約は、広い範囲に情報を拡散できる利点があり、物件の状況に合わせて選びます。

3. 売却活動の開始（内覧対応）

媒介契約の締結後、本格的な売却活動がスタートします。不動産会社は、指定流通機構（レインズ）への登録やポータルサイトへの掲載、チラシ配布などを行い購入希望者を募ります。売主側に求められる大切な役割は、購入希望者が訪れる内覧の対応です。お部屋の整理整頓や水回りの清掃を行い、物件の第一印象を良くすることが早期売却のコツです。

4. 売買契約・引き渡し

購入希望者が見つかり、条件面（価格、引き渡し日など）の合意に至れば、不動産会社主導のもと重要事項説明と売買契約を締結し、買主から手付金を受け取ります。その後、買主側の住宅ローン審査などを経て、残代金の受領と同時に物件の鍵を引き渡す「引き渡し（決済）」を行い、売却完了となります。

横浜市の不動産査定に関するよくある質問（FAQ）

Q:不動産査定には費用がかかりますか？

A:基本的に不動産査定に費用はかかりません。

不動産会社の査定は基本的に無料です。これは、不動産会社が売主から売却の依頼を受けて成約に至った際、成功報酬として仲介手数料が発生するビジネスモデルだからです。机上査定はもちろん、現地を訪れる訪問査定であっても費用を請求されることはありませんので、安心して複数社に依頼して比較検討してください。

Q:査定を依頼したら必ず売却しないといけませんか？

A:査定を依頼したからといって、必ずしも売却しなければならないという義務はありません。

査定はあくまで「今の我が家が市場でいくらで評価されるのか」という客観的な価値を知るためのものです。「希望の価格に届かないので売却は見送る」「相場が上がるまで時期を待つ」といった判断をすることは問題ありません。

Q:査定前にリフォームや大掛かりな掃除は必要ですか？

A:査定や売却の前に自己判断で大規模なリフォームを行う必要はありません。

リフォーム費用を売却価格に全額上乗せできるとは限らず、投資分を回収できないリスクがあるからです。また、買い手は「購入後に自分の好みに合わせてリフォームしたい」と考えることも多いため、基本的には現状のまま査定に出して問題ありません。ただし、内覧時の印象を良くするために、不用品の処分や日常的な清掃は行っておくことをおすすめします。

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