売却するなら
事前に知っておきたい
不動産査定

ここでは、不動産売却における「査定」について、査定方法や種類など解説しています。 机上査定と訪問査定の違い、不動産査定の方法などをまとめていますので、不動産売却を予定している方はぜひ参考にしてくだい。

不動産売却における
不動産査定の種類

不動産売却においてはまず価格査定が行われ、その査定額によっていくらで売却に出すかを決めていきます。査定には以下の2通りの種類があるので、それぞれどういった査定なのかを確認しておきましょう。

机上査定

実際の不動産を見ることはなく、周辺の不動産価格や業者専用の不動産情報交換サイト「レインズ」の情報をもとに査定を行う方法です。土地や物件の状態を確認して査定するわけではなく、あくまでもデータのみで叩き出される査定額となるため、大まかな相場価格と捉えたほうが良いでしょう。

業者によってはオンラインでの無料査定を行っているところもあるので、気になる不動産会社があれば、問い合わせてみるのも一案です。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社のスタッフや不動産鑑定士などが売却土地や物件を訪問し、実際の不動産の状態を細かく確認したうえで査定価格を出すやり方です。

周辺環境や日当たりといった、データだけでは把握しきれないところまで詳細に確認できるため、より確度の高い査定額が算出できます。立ち会いなどの手間はかかりますが、買取価格に近い数字を算出してもらうことができます。

ただし、査定額はあくまでも査定価格であり、売却額ではありません。業者によっては、高額な査定をして売り手の関心を引き、実際に契約したら価格を下げるという企業もあるようですので注意が必要です。

不動産査定の方法

査定額を算出するための方法はいくつかあり、どの方法を採用しているかは、不動産会社によって違います。そのため、同じ不動産を査定に出しても、不動産会社により査定価格が異なることは珍しくありません。

以下に、代表的な不動産査定方法を挙げ、それぞれの内容をまとめました。

取引事例比較法

査定対象の不動産と条件の近い過去取引事例と比較をしながら、査定額を導き出す方法です。

まずたくさんの取引事例を収集し、適切な事例を選択します。そして選択した事例について事情補正や時点修正を行い、さらに、地域要因や個別的要因の比較を行います。そうして求めた価格を比較考量して、対象不動産の査定額を出すのです。

原価法

新築購入時の価格から、築年数による原価修正を行って査定額を導き出す方法です。

例えば土地の場合には、周辺における取引事例があれば、その事例をもとに造成工事費や附帯工事費を計上して行います。

建物の場合には、同じ建物を同じ場所に建設した場合の費用を出し、そこから、築年数の経過による価値の下落分を減額して、査定額を算出します。

収益還元法

査定対象の不動産を賃貸用にした場合、将来的に生むであろう利益をベースに査定額を導き出す方法。この方法による試算価格は「収益価格」と呼ばれます。

「直接還元法」「DCF法」の2種類があり、「直接還元法」は、ある一期間の純収益をある一定の利回りで割って収益価格を出します。もう一方の「DCF法」は、連続する複数期間における各期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割って現在価値に換算し、それら現在価値の合計値を収益価格とします。

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