不動産売却のやり方・基礎知識の完全ガイド

大切な不動産を売却する際、「何から手をつければいいのかわからない」と不安を感じる方は少なくありません。不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、正しい手順と基礎知識を身につけておくことが、納得のいく取引を実現するための第一歩となります。

本ガイドでは、初めての方でも迷わずスムーズに売却活動を進められるよう、全体像と各ステップでの重要ポイントを整理して解説します。

不動産売却の2つのやり方～仲介と買取の違い～

不動産の売却方法には、大きく分けて不動産会社を通じて一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接物件を購入する「買取」の2種類があります。

仲介は、市場の相場価格で売却できる可能性が高い反面、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。一方、買取は、不動産会社が直接買い取るためスピーディーに現金化できますが、売却価格は仲介での相場よりも低くなる傾向があります。
どちらが絶対に良いというわけではなく、ご自身の「高く売りたいか」「早く売りたいか」といったご事情に合わせて選択することが大切です。

不動産売却と不動産買取の違いについて
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初心者でもわかる不動産売却の基本的な流れ

【不動産売却の7ステップ】

• STEP1：売却の事前準備・相場を調べる
• STEP2：不動産会社へ査定を依頼する
• STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ
• STEP4：売却活動の開始・内覧への対応
• STEP5：購入希望者と売買契約を結ぶ
• STEP6：決済・物件の引き渡しを行う
• STEP7：翌年の確定申告

不動産売却の一般的な流れは、まず所有物件の相場を把握し、不動産会社による査定を経て、正式な媒介契約を結びます。その後、販売活動（広告や内覧）を経て購入希望者と売買契約を結び、引き渡しに至ります。

状況によっては早期に売却が決まるケースもありますが、売却準備から完了までには一般的に半年程度の期間を要し、物件の特性や市場環境によっては1年以上かかることも珍しくありません。長い期間を共にするからこそ、担当者との相性や提案の根拠をしっかりと見極め、信頼できるパートナーを慎重に選ぶことが後悔しない売却への近道です。

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不動産売却前の準備は何をする？

不動産の売却は、ただ査定を待つだけではありません。まずはご自身で「いくらで売りたいのか（希望価格・最低価格）」や「いつまでに手放したいのか（期限）」といった売却条件とスケジュールを整理しましょう。
高すぎる価格設定は売れ残る原因になりやすいため、相場とのバランスに注意が必要です。また、物件に不具合や破損がある場合、どこまでを売主の負担で修繕するのか（あるいはそのまま売り出すか）を事前に決めておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

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不動産売却に必要な書類とは

売却にあたっては、登記済権利証または登記識別情報通知、身分証明書、実印・印鑑証明書のほか、土地の測量図や境界確認書、戸建てなら建築確認済証などが必要です。マンションの場合は、管理規約や使用細則なども求められます。
不動産会社が取得をサポートしてくれる書類もありますが、実印や印鑑証明書、固定資産税の納税通知書などは自身で準備する必要があるため、余裕を持って確認しておきましょう。

不動産売却に必要な書類について
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媒介契約とは？その種類は？

不動産を仲介で売却する際、販売活動を依頼するために不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、複数社に依頼できるか否かや、不動産会社からの活動報告の頻度などが異なります。
専任・専属専任契約は1社に絞るため手厚いサポートが期待できますが、他社に重ねて依頼することはできません。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、ご自身の状況に合った契約を選びましょう。

不動産売却にかかる税金や費用は？

不動産が売れた金額が、すべてそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や印紙税、住宅ローンの抵当権抹消にかかる登録免許税などの各種費用が発生し、これらを差し引いた金額が手取り額となります。
また、購入時よりも高く売れ、利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、マイホームの売却（3,000万円の特別控除）など、税金の負担を軽くする特例制度も用意されているため、事前に要件をチェックしておくことが大切です。

こんな時の不動産売却のやり方は？

ローンがあっても不動産売却はできるか

結論から言えば、住宅ローンが残っていても売却は可能です。売却額がローンの残債を上回る（アンダーローン）場合、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消して買主に引き渡すことができます。
しかし、ローンの残債の方が売却額よりも多い（オーバーローン）場合は、不足分を自己資金等で補って完済しなければなりません。そのため、ローンが残っている場合は、まず正確な残債額と査定額を把握し、慎重に資金計画を立てることが重要です。

ローンがあっても不動産売却はできるか
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親の家を売却したい

親の家を売却する場合、その状況によって対応が異なります。主に「相続した家の名義を自分に変更してから売却する」「親から委任状をもらい代理人として売却する」「親が認知症等の場合、成年後見制度を利用して売却する」の3つのケースに分かれます。状況ごとの法的な手続きや売却にあたっての注意点を紹介します。

親の家を売る方法について
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不動産売却を成功させるための心得と注意点

見学者が訪れた際（内覧）の心得

購入希望者が物件を見学に来る内覧は、売却の成否を分ける重要なイベントです。どんなに条件の良い物件でも、部屋が散らかっていたり、水回りが汚れていたりすると第一印象が悪くなり、購入意欲を削いでしまいます。
少しでも「ここに住みたい」と思ってもらうためには、事前の清掃や整理整頓はもちろん、照明をつけて部屋を明るくし、換気をして生活臭を消すなどの配慮が不可欠です。好印象を与えることができれば、早期売却や希望価格での成約につながりやすくなります。

売却価格が想定よりも低かったら

査定額や希望価格に対して、実際の成約価格が低くなってしまうケースも少なくありません。住宅ローンの返済が終わっていない場合、売却代金だけでは完済できず、自己資金の手出しが必要になることがあります。
買い替えを伴う場合は、新居の購入資金と残債をまとめる「住み替え（買い替え）ローン」を利用する選択肢もありますが、毎月の返済負担が大きくなるデメリットがあります。なお、売却によって損失（譲渡損失）が出た場合でも、要件を満たせば税金が控除される特例制度（損益通算など）があるため、しっかりと確認しておきましょう。

不動産売却後の手続き（確定申告など）

売買契約と引き渡しが終われば、不動産会社との手続きは基本的に完了です。しかし、引き渡し日にどうしても退去が間に合わない場合などは、引き渡し猶予（※所有権は移転するが、数日間だけ今の家に住み続けること）の取り決めを事前に行う必要があります。
また、売却によって利益が出た場合も、損失が出た場合や特例を利用する場合も、売却した翌年の2月〜3月に必ず確定申告を行う必要があります。税制優遇のメリットを逃さないためにも、忘れずに手続きを行ってください。

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