不動産売却の基礎知識

多くの方にとって、不動産売却を行った経験はほとんどないでしょう。はじめて行う際、何から始めたら良いのか分からないことばかりです。ここでは不動産売却を行う上で基礎知識を紹介するので参考にしてください。

不動産売却の流れを知る

不動産を売却する際、一般的な流れは「不動産会社に査定を依頼する」「相場を把握する」「不動産会社と契約」「不動産売却」「不動産の引き渡し」です。もちろんケースによっては不動産会社とすぐに契約を交わすということも。不動産が売却できるまでに半年程度要するケースが多く、1年以上かかることもあるので、サポートしてくれる不動産会社選びは重要です。長い期間付き合っていくからこそ、慎重に選ぶようにしてください。

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不動産売却前の準備は何をする？

不動産が売却するまで、ただ待つだけという訳ではありません。「売却条件やスケジュールを決定」「売却する不動産の対象を決定」しましょう。売却条件とは、いくらで売りたいのか、最低価格はどれくらいかなど価格の条件を決めます。また売却する期限についても考えてください。価格が高くなれば売却までに時間を要しやすいので注意しましょう。またトラブルを避けるために物件に破損があったとき、どこまで売り主が支払うのかも決めておくことが大切です。

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不動産売却に必要な書類とは

登記済権利証・間取り図と測量図・身分証明書・建築確認済証、検査済証・地積測量図、境界確認書・マンションの利用規約・マンションの使用細則・維持費・固定資産税納税通知書・実印、印鑑証明・固定資産評価証明書・銀行口座書類・通帳などの書類が必要です。不動産会社によっては不動産会社が揃えてくれる書類もあるので、どの書類を用意したら良いのか確認してみましょう。ただ実印や印鑑証明は必ず必要となるので、早めに準備しておくことが大切です。

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不動産売却と不動産買取の違いとは？

不動産売却の方法には不動産会社を通じて買主を探すという「仲介」と、不動産会社が直接不動産を購入する「買取」があります。仲介は相場で売却することができますが、時間がかかることも。買取はスグに売却することができますが、売却価格が相場よりも下がってしまう可能性があります。どちらが良いという訳ではなく、自分の要望にあった方法を選択することが大切です。それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、どうするのか決めましょう。

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ローンがあっても不動産売却はできるか

結論から言えば、ローンがあっても売却は可能です。ローンが残っている場合、売却額がローンの残債よりも高ければ売却代金によってローンを完済できるため、不動産の抵当権抹消し買主に引き渡すことができます。しかしローンの残債の方が多ければ、不足分を何らかの形で補い返済する必要があるでしょう。そのためローンがまだ残っている場合には、売却額など慎重に考えることが大切です。

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不動産売却にかかる税金は？

不動産売却額が、すべて手元に入るという訳ではありません。不動産を売却する際、様々な費用が発生するので、その費用を差し引いた分が手元に残るという仕組みです。不動産は比較的大きな金銭が動くので、その分税金もかかってきます。印紙税や譲渡益課税などがあり、それぞれ支払うタイミングも異なるので注意しましょう。税金への対策もあるので、しっかりと把握しておいて損はありません。

不動産売却で見学者が訪れた際の心得

不動産を購入希望者が、どんな物件なのかを見に来ることが多々あります。購入希望者にとっては一番良い物件を購入したいと思うもの。たとえば散らかった部屋や極端に寒い部屋であれば、第一印象が悪く購入したい気持ちにはなりません。少しでも購入したいと思わせるためには、とにかく掃除することが大切です。整理整頓やニオイ、温度、湿度にも配慮し、良い物件というイメージを与えるようにしてください。良い物件と思われれば、早い段階の売却に繋がるでしょう。

媒介契約とは？その種類は？

不動産を仲介で売却する際、売却活動の前に不動産会社との間で売却活動方針などを定めた「媒介契約」を交わします。媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」があり、それぞれで売却活動の報告頻度などが変わってくるので注意が必要です。専属専任媒介契約や専任媒介契約を結べばサポートは手厚いのですが、他の不動産会社と契約することができません。メリット・デメリットを把握した上で、どのような契約にするのか検討してください。

不動産売却後の手続き

売買契約が終われば、基本的に不動産売却自体は完了です。ただ契約時までに退去が出来ていないケースだと手続きが完了できないことも。もし引き渡し猶予を設定する場合には、鍵の受け渡し猶予も必ず設けるようにしましょう。また不動産売却で利益が出ても、損益になったとしても優遇税制が活用できます。優遇税制はメリットも多いので、忘れずに活用するようにしてください。

売却価格が想定よりも低かったら

不動産を売却する場合、想定の売却価格よりも低いケースも多々あります。ローンの支払いが終わっていない場合には、債務が残ってしまうため一括で清算しなければなりません。買い替えの場合には「買い替えローン」を組むこともできますが、ローンの返済負担が大きくなってしまうデメリットも。損失が出た場合には税金が控除される制度もあるので、しっかりチェックしておいてください。

親の家を売却したい

親の家を売るためには、主に「相続した家の名義を変更して売却する」「親の代理人になって売却する」「親が認知症などのため成年後見人制度を利用して売却する」の3通りがあります。それぞれの手続きや親の家を売却するにあたって、注意点をご紹介します。

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