マイホームの売却時に使える3000万円控除とは？適用条件や計算方法を解説

マイホームの売却時に使える3000万円控除の適用条件や計算方法について解説します。制度を利用すれば譲渡所得税や住民税が非課税になることがあるので知っておくと安心です。マイホームの売却を検討されている方は参考にしてください。

3000万円控除の仕組みについて

不動産を売却して出た利益「譲渡所得」には所得税と住民税が発生します。3000万円控除制度が適用されると税金が発生しません。それには条件があります。

主な条件は、「自分が今住んでいる土地や家である」「売る相手が配偶者や親子、生計を一つにする親族ではない」「この特例の適用を受けることを目的とした入居ではない」「家に住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している」などです。

別荘など、娯楽、保養のための家や新築のための仮住まいとして使用している場合は適応外となるため、詳しいことは国税庁のHPで確認してください。

参照元：国税庁　マイホームを売ったときの特例 （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

住宅ローン控除と3000万円控除は併用できないことに注意

住宅ローン控除と3000万円控除は併用できません。適用された場合前後2年間は住宅ローン控除が利用できなくなります。譲渡所得が少ないときは3000万円控除を使わずに住宅ローン控除を利用する方が税金の負担が軽くなることもあるため、マイホームの買い替えを検討している方は損をしないためにも3000万円控除と住宅ローン控除のどちらを使うのが得なのかをしっかり調べるようにしましょう。

「10年超所有軽減税率の特例」と「3,000万円特別控除」は併用可能です。10年超所有軽減税率の特例とは、不動産の所有期間が10年を超えた場合譲渡所得にかかる税率が低くなる制度のことです。3,000万円特別控除を併用できない制度もあります。税金に関しては難しいことが多いのでわからないことがあれば税務署や税理士に相談してみましょう。

3000万円の控除が受けられるその他の特例

相続した物件を売却する場合

被相続人がマイホームとして居住している場合は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除として3000万円の特別控除が適用となります。マンションなどの区分所有登記がされていない建物であること、相続の会直前に被相続人以外の人が居住していないことなども条件となります。

賃貸に出している物件を売却する場合

マイホームとしていた物件を賃貸に出している場合は、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却することを条件として3000万円特別控除が適用されます。自宅兼貸家を売却する場合は自宅部分のみが対象となります。

店舗併用住宅を売却する場合

店舗兼住宅を売却する際には、上記で紹介した通り自宅該当部分のみが3000万円特別控除の適用対象です。このとき、全体の90％以上が自宅として使用されていれば、建物全体が対象となります。

共同の名義の物件を売却する場合

共同名義の物件を売却する際には、適用要件に合致する名義人の全員が3000万円控除の対象となります。持ち分が半分ずつだったとしても、3000万円の控除を受けられるのです。ただし、敷地のみの所有であれば対象外となるため注意が必要です。

マイホームを解体し敷地のみ売却する場合

マイホームを解体した敷地のみを売却する際には、解体から1年以内に敷地の売却契約を結ぶこと、居住しなくなって3年後の12月31日までに売却すること、敷地を売却するまで駐車場などで貸し出していないことといった条件を満たした上で、3000万円控除の適用対象となりなす。

空き家を売却する場合

空き家は相続した物件を売却した場合と同様に、相続して空き家になっている、被相続人のマイホームだった物件を売却する際に要件を満たすことで3000万円特別控除が適用されます。徳部rつ控除を受けることを目的として入手した不動産や、一時的な目的で入居していた住居は控除対象となりません。

3000万円控除の手続きと必要書類について

3000万円控除を利用した場合、マイホームを売却した翌年に確定申告をおこないましょう。制度を使って納税額がゼロであっても確定申告は必要です。

確定申告に必要な書類は、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】・売買契約書コピー（購入時と売却時）、費用の領収書（購入時と売却時）・戸籍の附票の写しなどです。物件や状況によって必要な書類は異なります。確定申告をするときは早めに準備をするとスムーズです。不安な方は税務署に確認してください。