ローンがあっても不動産売却はできるか

「家を売りたいのにローンの支払いが終わっていない！」「だから売りたくても売ることができない」とお悩みの方も多いかもしれません。

ローンが残っている家を売れないというのは本当でしょうか？あるいは何らかの方法で売ることができるでしょうか。

ここでは、ローンが残っている場合の不動産売却について説明します。

ローン返済中でも不動産売却はできる

「ローン返済中の住宅は売れない」というのは真実ではありません。仮にローンの金額が不動産の売却金額を上回る“オーバーローン”であったとしても、売却を諦める必要はありません。なぜなら、ローン返済中の家を売ることは可能だからです。実際にローンが残った家を売却した事例もたくさんあります。

本来、不動産は支払いを完済してから売却するのが筋ですが、実際にはローンの返済が終わっていない家を売る人はたくさんいて、決して異例なことではありません。

ローン残債があっても、返済を続けながら売却を進めていき、物件の引渡時に売却代金を得て残債を一括返済すれば、問題なく売却することができます。

したがって自宅のローンが残ったままの人でも、売却という選択肢はちゃんと残されています。

一方、ローン返済中の不動産売却を成功させるためにクリアしなければならない問題があるのも事実です。その点を踏まえて、実際にローン返済中の不動産を売却する方法について解説していきます。

ローン返済中の不動産売却の方法

現在のローンを完済すること

ローン返済中の不動産を売却するための根本的な解決方法は、現在返済中のローンを完済して「抵当権」を抹消することです。これがすべての前提になります。抵当権とは、ローンを利用する際に金融機関が不動産を担保にする権利のことですが、この抵当権がある限り基本的に不動産を売却することができません。

そのためまずは、ローンの残債を完済することを目指さなければなりません。ローンを完済して抵当権を抹消すれば、不動産売却ができるようになります。

現在のローンを完済して不動産を売却する方法には以下のようなものがあります。

自己資金と不動産売却益で一括返済する

現在の住宅ローンを速やかに完済する方法の一つは、自己資金と不動産売却益で一括返済することです。売却益だけで完済するのが難しくても、自分の貯金や金融資産など自己資金を合わせて計算すれば、ローンを一括返済できる可能性があります。この方法が有効かどうかを知るため、不動産がいくらで売れるか、また自己資金をいくら返済に使えるかを調べてみましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、新しい家を購入するためにローンを利用する際、現在返済中のローンの残債を組み込んで一本化できるサービスのことです。借入総額が増えてしまいますが、今の家のローンを完済することができ、不動産売却も行うことができます。自己資金と不動産売却益を合わせても現在のローンを返済できない場合に有効な方法の一つです。ただし、ローンの審査基準は厳しくなります。

任意売却で売却する

任意売却とは、住宅ローンを利用している銀行など債権者の了承のもと不動産を売却する方法です。ローン返済中の不動産は通常、抵当権が解除されない限り売却できませんが、任意売却ではローンが残ったままの不動産でも、債権者の合意が得られれば、抵当権を解除してもらい不動産を売却することができます。住み替えローンの審査に落ちた場合に選択肢となる売却方法です。

無担保ローンを利用する

残債の一括返済や住み替えローンの利用も難しい場合は、無担保ローンを利用する方法もあります。無担保ローンとは、文字通り担保なしで受けられるローンのことです。不動産売却後に残る借金を一括返済するための自己資金がなくても、無担保ローンを利用することで分割返済が可能になります。ただし、通常の融資に比べて借入期間が短いことや、金利が高い、借入可能額の上限が低いなどのデメリットもあります。

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ローン返済中の不動産を売却する際の注意点

事前に必ずローンの残債を調べておくこと！

どのような方法でローン返済中の不動産を売るにしても、まず最初に確認しておかなければならないことがあります。それは、現在返済中の住宅ローンの残債金額です。ローンの残債金額が分からなければ、不動産売却の最適な方法を知ることができません。そのため「返済額がいくら残っているのか」、正確なローンの残債金額を調べてください。

住宅ローンの残債は、融資を受けている金融機関から送付される「年末残高証明書」で確認することができます。紛失してしまった場合は、金融機関に連絡して再発行してもらいましょう。

不動産の売却相場も確認を！

ローンの残債金額と同様に、不動産の売却金額についても事前に調べておきましょう。不動産売却をどのような方法で行うかは、不動産の売却金額によって変わってきます。

金額が大きければ不動産売却益だけで残債を一括を返済できますし、金額が低い場合は自己資金と合わせて一括返済したり、住み替えローンを利用することになるかもしれません。

このように最適な売却方法を知るためにも、不動産の売却金額を事前に調べておくことが大切です。売却金額は不動産会社による査定によって判明します。査定は無料でやってもらえるので依頼してみましょう。

不動産会社選びは慎重に！

不動産売却における買主探しや条件交渉、宣伝広告など売却活動は不動産会社に依頼することになりますが、ここで注意したいのは、不動産会社は慎重に選ぶ必要があるということです。不動産会社と一口にいっても、売却活動におけるスキルや対応力、実績はどこも一緒というわけではありません。

対応力のある業者に依頼すれば売却益を増やせるかもしれませんが、反対に対応の悪い業者に依頼すれば、相場より安く売られてしまう可能性もあります。従って、売却活動を依頼する不動産会社選びは慎重に行うようにしましょう。