横浜で収益物件を
売却したい時のポイント

賃貸アパートや賃貸マンションなどの収益物件は、一般の人ではなく投資家が買手となるケースが大半です。このページでは、買手需要が限られる収益物件をスムーズに売却するポイントについて確認してみましょう。

横浜で収益物件の売却を成功させる
ポイント

横浜は、賃貸住宅の需要が高いエリアです。単身用・ファミリーなど様々な間取りの賃貸住宅があり、競合物件が数多くあることも特徴。

では、そんな横浜エリアで収益物件の売却を成功させる2つのポイントを紹介します。

売却相場を把握する

まず1つ目のポイントが売却の価格相場を調査することです。近年では、収益物件の取引事例も増えており、市場に出回る物件情報をチェックするのもおすすめです。横浜市では、収益物件としての区分マンションが700件以上販売されており、アパート・マンションの一棟売りも450件近くあります。（※2021年7月現在）

自分の所有する物件の査定依頼の前に、エリアや築年数、建物構造、利回りの情報をもとに、同等の物件の実際の販売価格を押さえておくことがポイント。また、おおよその価格相場の把握ができたら、売却した場合に残債の返済が可能かという点も視野に入れておきましょう。

競合や自分の物件状況を把握する

売却相場を把握することがポイントとお伝えしましたが、相場を把握する際に自分の物件の利回りや建物の状況の把握が必要となります。自分の所有する物件のあるエリア周辺に競合物件がどのくらい存在するかを知り、競合物件と自分の物件との比較をするためでもあります。また、大規模改修工事の実施の有無、実施してからの経過年数なども確認しておくと良いでしょう。これらは、購入後の収益にかかわる買手にとって重要な情報です。

収益物件の場合、保有してから手放すまで収益を得られなければ意味がありません。建物価格だけでなく、現在の入居率や家賃収入、共用部設備や室内設備など、詳細な情報が判断基準となります。売主がそれらを把握し、競合物件に引けを取らない物件の強みをアピールできるようにしておくことも大切です。

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収益物件の利回りとは

つぎに、収益物件の売却成功のキーとなる利回りについても簡単に説明します。

表面利回りと実質利回りの違い

利回りには、“表面利回り”と“実質利回り”の2種類があります。

このうち、物件広告によく記載されている利回りが表面利回りになります。表面利回りは、建物価格に対する家賃収入によって算出されるものであり、実際には空室がある場合でも満室を想定している点が特徴です。

反対に、実質利回りとは名前の通り、実際にかかった費用も考慮された利回りです。この費用には、経費として計上される管理料や修繕費、税金などが含まれます。また、家賃収入も満室想定ではなく、実際の入居状況に応じて算出します。

このように、2つの利回りは算出方法が異なるため、異なる数字となるのが一般的です。

利回りの計算方法

では、各利回りの計算方法についても詳しく見ていきましょう。

• 表面利回り
  〔年間家賃収入（満室想定）÷建物価格〕×100

表面利回りは、とてもシンプルな計算方法だと思いませんか？

このように家賃収入さえ把握しておけば、すぐに算出が可能なのが表面利回りです。

• 実質利回り
  〔年間家賃収入－運営経費〕÷〔建物購入価格+購入時諸経費〕×100
  ※運営経費…管理料、退去リフォーム等含む修繕費、固定資産税、共用部光熱費等
  ※購入時諸経費…不動産登記手数料、火災保険料、地震保険料、融資手数料等

計算方法を見てわかるように、実質利回りを求める際は、詳細な費用が必要となります。実質利回りは、現時点での実際の収益性を把握することができるものといえます。

これらの利回りは、収益物件においては重視されるものです。買手でもある投資家は、この利回りをベースに実際の建物状況を考慮し、先々の収益性を見通しのうえ判断しています。