マンション・土地など
不動産売却時の
税金について

ここでは、土地、マンション、戸建てなどの不動産を売却したり購入したりする際にかかる税金と、税金の計算方法について説明してます。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における税金の種類

不動産の売却においては、ご存知の通り税金かかかります。税金もいくつか種類があり、普段あまり聞き慣れないものもあるので、予めどのような税金がかかるのか把握しておくと安心です。

以下に、不動産売却でかかる主な税金の概要をまとめました。

譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合には、その利益（譲渡所得）から特別控除等を差し引いた課税譲渡所得に対し、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。これらの税金をまとめて「譲渡所得税」と呼びます。

利益（所得）に対してかかる税金のため、不動産売却によって利益が出なかった場合には、譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税の計算方法は、以下に紹介しています。

短期譲渡所得、長期譲渡所得

上で説明した譲渡所得税は後ほどご紹介する計算方法によって算出されますが、その計算に使われる「税率」は、不動産の所有年数によって変わります。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」として「税率39.63％」で計算されます。
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」として「税率20.315％」で計算されます。

つまり、短期保有の不動産に対してはより多くの税金がかかります。転売目的による短期の不動産売買を抑制するために、このような制度が設けられています。

印紙税

一定額以上の内容の領収証、契約書等にかかる税金を指します。「収入印紙」を購入し、不動産売却時に交わす売買契約書に貼る必要があります。

印紙税の金額は、契約書に記載されている不動産の売買金額によって異なります。

登録免許税

ローンが残った不動産を売却する場合、引き渡しの前にローンを完済し、抵当権を外す必要があります。この抵当権を外す手続きの際にかかるのが登録免許税です。

金額は1つの不動産につき1,000円と定められています。（土地と建物それぞれにかかります）

不動産売却における税金の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式によって算出されます。

【譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率】 課税譲渡所得は、【不動産の売却価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）】で求められます。取得費用とは、不動産を取得した時の購入代金や仲介手数料の合計額。譲渡費用とは、仲介手数料や測量費など売却に要した費用です。

不動産売却で譲渡益がある場合の特例

不動産売却によって利益が出た場合には譲渡所得税が発生しますが、税負担を軽くできる【特例】があります。その特例とは【3,000万円特別控除】です。

簡単に説明すると、課税譲渡所得金額を計算する際に、最高3,000万円を差し引けるというものです。

【課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除】となり、不動産売却による譲渡所得が3,000万円以下ならば、税金は全額控除されます。この恩恵は、不動産所有期間の長短に関係なく受けられます。

3000万円控除について詳しくはこちら

不動産売却で譲渡損失が生じた場合は

5年以上所有していたマイホームを売却してマイナスが出てしまい、新たにマイホームを購入した場合には、2つの特例、【1．譲渡損失の損益通算】【2．譲渡損失の繰越控除の特例】があります。

【1．譲渡損失の損益通算】は、売却で出た損失を他の所得から差し引けるというもの。本来課税対象となる所得金額を、売却損失分だけ少なくできるため、税金を抑えられます。

さらに、その年の所得から引き切れなかった損失については、翌年以降に繰り越して差し引くこともできます。これが2。です。（最長3年間）

横浜でおすすめの不動産売却業者3選を見る